改革开放的二十多年中，城市化的进程加速发展，我国的城市数目从一九七八年的三百二十个发展到现在的六百六十二个。城市建成区面积也由3.6万平方公里扩大到九万多平方公里。城市的快速发展，需要通过征收周边农村的耕地获得扩展的空间。耕地被征收了，这些土地原来的使用者，当地的农民，却仍然留在原居住地，并且保有一部分供他们建房居住的宅基地。换句话说，虽然供耕作的土地已经没有了，但是农民们聚集而居所形成的“村庄”还保留着。于是，用于农民建房的村庄宅地随着周围耕地的被征用而被“容纳”于城市之中。一场“城市包围农村的运动”发生了。村庄进入了城市，形成了“城中村”，城市的土地是国有土地，而“城中村”的土地仍然保留着农村集体土地的属性，因此“城中村”就成了城市居住区中的特例，但它所引发的问题更会令人瞠目结舌。这种情况在深圳有，广州有，北京也有。
粤东潮汕地区是我国村镇及人口的密集地区，也是经济发展速度较快的地区，“城中村”的现象甚为普遍。粤东地区的农村往往将宅基地按户划拨之后，由各户村民自行建设，每个宅基地的面积在一百三四十平方米，早期，建筑通常采用传统的类似于“四合院”(潮汕地区称作“下山虎”或“四点金”)式的民居形式，以一、二层为主。在农村的宅基地是自建自住，过去，由于各户人口大致相当，经济条件差别不大，每户民宅建筑从整体上看可以说是统一一致的。这种宅基地的划分方式仍然在“城中村”的土地建设管理中继续沿袭，可是在受到城市土地的区位价值和各种不断变化的社会因素的影响后，建设开发的过程就有了新的变化。
在汕头市区，占地面积在二十万平方米左右的“城中村”就有近十个。在其发展与形成的过程中，“城中村”由城市的边缘不断向中心靠近，其建设也由农村以低层为主的村庄形态向楼房群转化，但这一转化过程可以用“触目惊心”来形容。
现在位于汕头市中心地带的JS村在七十年代尚为城市近郊村，其中包括旧有宅地和征用耕地后用于再发展的新宅地。后因汕头市区的向外扩展，JS村很早就被城市用地所包围。JS村的村民通过弃耕转工或弃耕经商逐步走向富裕，在一九八四至一九八五年掀起了一个建房的高潮。在初期，新宅地上的房屋多为村民自建，采取勒紧裤腰带以及借钱的办法，主要为解决儿女分家、成亲等需要。由于宅地在获得的过程中是零地价，而城市的发展又使这一部分土地获得增值，时隔不久，一些村民就看出建房出租有利可图，开始采用招商与合建的方式进行住宅建设，即由开发商出钱，农民出地，双方进行合作，建成后偿还给村民一定比例的新房作为分成。为牟取最大利润，开发商建房时紧压基地界线，在原有分得的百余平方米的宅基地上满负荷或超负荷地建设，以较低的成本建成多层楼房。房主自己住在楼上几层，而将底层作为店面出租或出售，也有的人在自己的家中开个小作坊，经营一些初级的产品加工活动。尽管这些“多功能的住宅”基本上是些没有规划许可证和房产证的建筑，但低于城市住宅的建设成本和租金使它拥有了一定的市场。
九十年代，房地产开发的再次升温，使JS村的住宅建设也再次掀起高潮。这时所有的宅地均已被开发完毕，但利益的驱使使其将目标转移至老村内部平房的改造上。此时，尽管JS村管委会也适时推出对老村进行统一规划改建的统建计划，但由于统建方案受到城市规划要求的制约，不可能达到很高的开发强度，距开发商提出的优厚补偿率相去甚远，村民的趋利心态使统建计划最终流产。此时的村民似乎没有意识到自己已生活在城市之中，认为在自己的土地上就有权利按照自己的意愿去建设。于是以自建行为为主的老村改造开始严重失控。目前，绝大多数平房已改建为七至九层的高楼。这时的JS村已无再发展的空间，可以称得上是一个饱和型的“城中村”。
目前的JS村与原有的以一二层建筑为主的乡村住区大相径庭。村内的建筑密度极高，这是因为宅基地的划分原本只适合于建设低层的农宅，但现实情况却是，在彼此紧邻的一百多平方米的单元基地上，严丝合缝地建起了一栋栋八九层的高楼，那景象可想而知。如果能将两栋相邻楼房的窗户打开，邻居间握个手真成了一件十分容易的事，但事实上每栋楼无论白天黑夜都是铁栏加窗、铁门上锁，壁垒森严。当你在这些密集、阴暗、紧张、杂乱的楼群内的一米来宽的过道上行走时，所看到的光亮只有头顶上的“一线天”，不知上面什么时候会掉下个东西砸在你的脑袋上，恐怖之感会油然而生，即使是汕头的本地人到此也只能望而却步。由于在建设时未能与城市设施建设同步进行，“城中村”地区的地面标高较低，配套设施不足，这使得它在排水、卫生、消防、抗震、抗台风等方面存在着极为重大的隐患，一遇雨天常常被淹，一遇台风便会受到重点照顾；区内很少见到成片绿化，很多地方由于缺少光线，连盆栽都很难养活；八九层的建筑内部没有电梯，为了给房间留出更多的面积，室内的楼梯非常窄小，倒更像是一栋跃了八九层的“跃层式”住宅；房屋内终日阴冷潮湿，缺少通风，居住者多花了点灯的电费不说，身体健康受到了严重的影响，据统计，“城中村”内风湿等病症患者的比例明显高于其他地区。另外，在老村改造中，由于每户村民各自为政，改造的不同时性和在投资、标准等方面的差异，把整个地区搞得如同一个混乱的大工地，拆了又建，建了又拆，随处可见堆弃的建筑垃圾，每家人都始终生活在一个充斥着噪音的不安定的环境之中。
其实“城中村”这种高密度的开发建设方式并不经济。由于“城中村”地区的房地产开发只能是基于村民各户通常只有一百三四十平方米的宅基地这一条件之上，所以，宅基地的面积狭小这一特性，使得开发商只能拼命向高度和层数上寻求效益，然而，这种无序且高密度的开发，却使得各栋楼之间那个只能用于“握手”的间距空间被浪费掉，因此，这实质上是一种低效益的开发。这一开发模式还有一种严重的副作用，那就是它对城市住宅建设的整体影响也非常之大。“城中村”低标准的环境建设和低成本的投入，诱使城市内正常的住宅小区建设也采用相对较低的环境标准与建筑标准。长此以往，必然造成城市整体的环境品质下降，城不像城，村不像村。
在“城中村”演变转化的过程中，它的人口构成也发生着转变，一是农村户口在逐渐减少，一般情况下每户村民会保留一个农村户口，尽管这个时候已无人从事农业生产活动；二是由于外来流动人口的不断增加和内部的人口的自然增长，其人口密度也不断增加。目前，在JS村36.3万平方米的用地内，居住着三万三千多人，这相当于在一个标准足球场大小的场地内，要解决四五千人的居住；这其中又有一半左右为外来的流动人口。
特有的人口构成使“城中村”所引发的社会问题十分严重。在由农村型管理向城市型管理的转轨期，“城中村”地区的综合管理相对薄弱，同时，低质量的住宅所带来的低租金和低售价，导致区内居住人员的构成日趋复杂。许多外来人员在村内赁屋而居，为赌博、吸毒、卖淫等犯罪行为提供了条件，可以说，“城中村”往往会成为城市中的死角、贫民区和犯罪率高发区。有人将“城中村”比喻为城市中的癌症，像JS村这样的“饱和型城中村”则已到了癌症的晚期。
“城中村”仍然保留着一个基本的社会组织，一般由原来作为领导层的村委会改为居委会。原有的一些社会关系、生活方式和习俗也或多或少地传接下来。尽管村民宅基地上的建设面貌非同往日，但村中原有的中心活动场所却往往可以得到延续，在空间面貌上的改变也较少。JS村以李姓为主，惟能保留下来的两处旧时建筑，一处为这个村的祖祠，另一处为“三山国王”神庙，在这两处建筑的前面都留有小规模的广场(也是原来的打麦场)。祖祠现已成为敬老院，“三山国王”神庙的周围则形成了一个小市场，这两处小环境相对于密不透风的住宅区来说要好得多。在对JS村的调查中还听到这样一个传说：尽管该村内的大部分用地已被密集、混乱的建筑所覆盖，但却保留下来一处空间较为开敞的池塘水面，池的周围可见些绿化，当地人称之为“鲤鱼湖”。由于这个村的人姓李，“李”通“鲤”，所以无论怎样也不可动这个“鲤鱼湖”，而村内还住着几户姓胡的人家，由于“胡”通“湖”，这几户胡姓人家也受到了全村人的爱戴。可爱的村民们在价值上的排序是这样的：第一是祖先，第二是挣钱，第三才可以轮到自己的性命、身体和生活环境。
“城中村”产生的原因可归结为以下几点：
首先，从市场的供需关系上看，“城中村”优越的区位条件使之成为房地产开发的热点，非法房地产商眼中一本万利的投资场所。JS村的区位优势在于它紧靠汕头市的旧城区，处于现在城市市区的核心区位上，在其周围，商业发达，城市人口流动大，对住宅的需求也比较强烈。外来打工者等低收入人群的住房需求，则偏向于低成本住宅，而“城中村”地区正具备这种条件。从供给方看，村民在短期内获取既得利益的心态使开发建设偏离了正确的轨道，村民在采取与人合作的建房方式时，根本不会去考虑房屋建设如何与环境相协调，以致造成环境景观的恶化。苍蝇不叮无缝蛋，恶劣的环境又使“城中村”成为社会问题的多发场所。
其次，“城中村”土地未能及时收归国有，宅基地制度的存在，是造成“城中村”问题的根本原因。至今，“城中村”的土地所有权仍属农村集体所有，这种土地归农村集体所有的产权制度的存在，必然使得村民可以低价甚至无偿地取得土地的使用权，并进一步导致住宅建设的混乱，也使“城中村”的改造更难于城市中旧城区的改造。但这里引出的另一个相应问题是，村民在赖以耕作的土地被统征后，已丧失劳作的场所，在未获得新的就业岗位之前，也只有依靠出让惟一留给自己的土地、靠房产来获得收入。
第三，尚未形成一套真正有效的针对于“城中村”情况的建设管理制度，相关的城市建设管理法规对于土地的所有权归农村集体所有的“城中村”的建设无法产生足够的效用。自己的地自己建，被村民们认为是理所当然的事情。
最后，在各个层次的城市规划编制与实施过程中，对“城中村”所带来的后遗症缺乏足够的重视和深入的研究，未能及时针对“城中村”特有的情况制定合理可行的规划建设标准，也是造成“城中村”现象形成的原因之一。
“城中村”发展至今，始终游离于城市的正常管理之外，造成不良现状的原因虽是多方面的，但问题继续发展恶化的结果却是可怕的。“城中村”处在城市市区之内，最终的发展结果是实现与城市市区空间之间的完全融合。一座现代化城市的建设和发展应受到一系列合理指标的控制，如果任“城中村”在无序状态下恣意发展，至少会对其周边的城市环境、房地产发展与社会秩序造成不利的影响，进而导致城市建设和城市管理上的越来越力不从心。
“城中村”一旦发展成了饱和型，要想再进行改造是一件非常不容易的事情，因为改造将导致“城中村”内房屋拥有者的既得利益受到巨大的损失。JS村的改造规划在一九九七年虽已完成，但在后来的实施过程中困难重重，这里牵扯到人口疏解、产权转换、房屋拆迁赔偿、待业村民的就业安置等大量的政策制定与费用投入。政府不可能有足够的资金用于全面且一体化的改造，而房地产开发商也不敢来碰这个雷。因此，在对已有的“城中村”进行改造的同时，还应将视点放到如何防范“城中村”之上。
“城中村”现象可以看作是我国在城市化进程中，在城市开发与建设过程中的一个特有的现象。近几年来，我国不少的大城市及沿海发达城市都不同程度地面临着“城中村”的困扰，尽管在表现形式上形形色色，但都引发着诸多的城市问题。但愿“城中村”这一中国城市中的独特“景观”能够尽早消失，而仅仅是保留在我们未来的记忆里。